Algunos copropietarios denuncian un presunto detrimento de la copropiedad del conjunto azalia en el barrio provenza, en Bucaramanga. Esta queja llega en el momento cuando en el país se celebran las asambleas de socios o juntas de accionistas, que por norma deben celebrarse dentro de los primeros tres meses del año y el plazo máximo es hasta el 31 de marzo.
Los quejosos del caso Azalia mencionan en un derecho de petición que el manejo de la Administración del edificio se han observado reiteradas anomalías y omisiones, lo que ha conllevado a que se observe un deterioro en la edificación, ocasionando la afectación de los bienes de uso común para beneficio de los copropietarios.
“Hemos hecho de todo para que la Administración nos responda por los malos manejos y no se ha tenido respuesta satisfactoria. Por ejemplo, en el estado en que se encuentra la zona de la barbacoa hay un tubo de desagüe que no se le da servicio al mismo. Los gabinetes contra incendios están sin mangueras. El techo al lado de los ascensores se dañó por inundación por la falta de mantenimiento de las motobombas”, manifestaron los quejosos.
Este caso se hace público en una coyuntura que atraviesa el país y Santander en el tema del mantenimiento de la infraestructura de los edificios de propiedades horizontales.
Columna
El columnista Ramiro Serrano, abogado especialista en Derecho Urbano, y asesor en asuntos inmobiliarios, urbanos y de propiedad horizontal, en su columna Caso: Edificio Peñas Blancas, expone este precedente judicial en el país y que se debe tener en cuenta en futuras acciones judiciales sobre garantías inmobiliarias.
El experto plantea el hecho de la responsabilidad que tienen los copropietarios, consejeros de administración y administradores en acondicionar los presupuestos de acuerdo con las necesidades de mantenimiento de los edificios.
“Nos hemos acostumbrado a direccionar las culpas del deterioro normal de las edificaciones al constructor o al administrador del edificio; pero nos resistimos a incrementar los presupuestos para evitar que la vetustez de las edificaciones termine en ruina”, escribió en su columna.
Agrega que la corresponsabilidad del daño tiene en cuenta varios factores como el mantenimiento, el deterioro o no de la estructura, calidad y construcción.
Para el caso de Peñas Blancas fue la fachada del Edificio, para Azalia son las zonas comunes de la copropiedad.
Dilema
Entonces, ¿a quién le corresponde, constructores o administradores?, ¿quién debe responder por eso? Expertos consultados coinciden en que al ser un elemento no estructural de la obra, la garantía del mantenimiento de la fachada para el constructor estaría enmarcada en el término de un año, de acuerdo con lo establecido por el Estatuto del Consumidor.
Juan Manuel Álvarez, abogado especialista en Derecho Urbano y Ordenamiento Territorial, indica que una cosa es el mantenimiento y otra son las reparaciones. Pone el siguiente ejemplo: si unas lozas de la fachada se despegan, para determinar a quién le corresponde, se debe demostrar que ese daño se dio por qué razón. Si fue por malos materiales o mala construcción, le toca a la constructora; pero si el problema es del deterioro normal del tiempo de las cosas, le corresponde a la propiedad horizontal.
Expertos consultados coinciden en que al ser un elemento no estructural de la obra, la garantía del mantenimiento de la fachada para el constructor estaría enmarcada en el término de un año, de acuerdo con lo establecido por el Estatuto del Consumidor.
Este dilema surge frecuentemente cada vez que al pasar del tiempo algunas fachadas de edificios nuevos se deterioran y se genera la discusión de si el mantenimiento debe ser responsabilidad de los constructores o de la administración del edificio.
Carlos José Rodríguez Guerra, especialista en patología estructural y perito experto en recibo de áreas comunes en edificios, afirma que las fachadas de los edificios no son elementos estructurales, “en su mayoría estos elementos son en su naturaleza de arcilla vitrificada, otros de gres, pero todos, por su morfología y tamaño, son elementos de acabado y se clasifican, en la normatividad regente en Colombia, dentro del grupo de los enchapes”.
Por tanto, afirma el experto, no se trata de un elemento estructural de la construcción, sino de un acabado.
La responsabilidad
Por ser elementos no estructurales y estar categorizados dentro del grupo de Acabados y Elementos Arquitectónicos, el Estatuto del Consumidor o Ley 1480 de 2011 dispone que la responsabilidad del constructor o vendedor por la afectación de su superficie sea de un año.
Andrés Martínez Díaz, abogado especialista en propiedad horizontal, indica que dicho Estatuto establece que el término de garantía sobre un inmueble es de un año para los acabados y de 10 años en lo concerniente a la estabilidad de la obra.
Explica que en construcción de inmuebles se entiende como estructura a todos los elementos que pueden estar unidos o ensamblados y que tienen como función de “recibir cargas, soportar esfuerzos y remitir esas cargas al suelo, en procura de que la edificación sea estática y resistente”.
Por lo que, según la Norma de Sismo Resistencia NSR10, los acabados son partes y componentes de una edificación que no hacen parte de la estructura o de su cimentación.
Asimismo, el ingeniero Luis Jesús Ochoa Reina, especialista en entrega y recibos de edificios “El enchape para fachadas o comúnmente llamada ‘fachaleta’, al ser instalado en altura representa un peligro grave para los transeúntes por su desprendimiento y caída. Por ello, estos enchapes deben ser considerados para su diseño como un sistema que involucra todos sus componentes (elementos de soporte, morteros de relleno o revoque, adhesivos y el mismo enchape), teniendo especial consideración en el diseño de los movimientos del sistema de fachada por efectos de temperatura, cambios de humedad, integridad por meteorización o deformación del soporte”.
Y continúa: “El elemento de soporte tiene un papel fundamental en este sistema, dadas sus características esenciales: Su capacidad estructural, su aislamiento y la capacidad para resistir los movimientos de la fachada. Con estas consideraciones en mente, no es posible considerar las fachaletas como un elemento estructural en sí mismo, sino como una parte del revestimiento de las fachadas.”
Referente
Silvia Rey, gerente Camacol Santander, sostiene que el caso de Peñas Blancas es un precedente para estudiar la póliza decenal de las construcciones. También es un fallo para que la inspección técnica de las edificaciones sea rigurosa y la haga alguien con experiencia y conozca el negocio.
“Esta es una prueba de que no siempre el ‘malo del paseo’ es el constructor. Esto es una invitación a que haya más mantenimientos preventivos en las edificaciones. En este tema es mejor no generalizar, cada caso tiene sus particularidades. Por eso, desde Camacol promovemos la construcción formal y responsable, que tenga calidad demostrable”.
¿Cómo hacer el mantenimiento?
Teniendo en cuenta las consideraciones anteriores, es fundamental el correcto mantenimiento de la fachaletas, para no causar daños posteriores. Pero, ¿cómo debe hacerse este mantenimiento?
Se hizo la pregunta a la empresa Corona, que manifiesta que existe un manual de mantenimiento de fachadas revestidas con cerámica y porcelanato. Dentro de sus apartes se encontró:
- Es necesario realizar mantenimiento a las fachadas para optimizar su desempeño en el tiempo, ya que están expuestas a agentes grasos que se adhieren a las superficies ocasionadas por la polución ocasionada por el diésel (ACPM).
- Es muy importante la limpieza, que debe hacerse con agua y detergente neutro y nunca se deben utilizar soluciones ácidas, blanqueadores ni agentes clorados. Es necesario utilizar para la limpieza cepillos de fibras plásticas suaves, pero nunca elementos metálicos.
Consultando con otros especialistas, una de las funciones de los administradores de los inmuebles es la conservación, cuidado, reparación y estética de las fachadas, especialmente cuando estas tienen esta clase de elementos, ya que su deterioro ocasionará una mayor inversión cuando se reparan, pues es imposible que se consiga de la misma tonalidad.
De esta manera, es fundamental entender que es lógico que, por razón de la humedad y el sol, es posible que con el tiempo las lozas se debiliten. Además, es relevante que la administración de los edificios contemple siempre dentro de sus presupuestos el mantenimiento de las fachadas. Con el cuidado adecuado se evitará tanto su deterioro, como hechos que lamentar por la posible caída de esos elementos.
