Mientras gran parte de la industria inmobiliaria y de la construcción no ha podido desde agosto del 2022 desarrollar nuevos proyectos en Floridablanca, el municipio con el mayor potencial urbanístico del área metropolitana, por cuenta de un fallo judicial que tumbó el Plan de Ordenamiento Territorial de segunda generación, un polémico proyecto ‘milagrosamente’ obtuvo su licencia, al parecer, gracias a una audaz jugada de sus propietarios, entre los cuales aparece el excontralor de Santander, Fredy Anaya Martínez.
Se trata del proyecto habitacional conocido como Las Peñitas, que en las últimas semanas recibió licencia de construcción para su desarrollo, el único permiso de este tipo que ha sido expedido bajo el POT 2.0 de Floridablanca.
Sobre el proyecto ya se cernían varias controversias, a lo que hoy se suman denuncias por gestión de una licencia ‘exprés’, presunto tráfico de influencias, afectaciones al medio ambiente y hasta desacato a fallos judiciales.
Lo que está en juego con Las Peñitas es, además de ser único proyecto con permiso para construir hoy en Floridablanca, un millonario negocio que ya ha sido cuestionado y encasillado como un caso de ‘volteo de tierras’: comenzó costando $100 millones, pero la negociación de parte de su terreno ha generado ganancias por más de $3.500 millones (solo el 25%). De avanzar, este proyecto, que contempla diez torres de lujosos apartamentos, podría significar a sus constructores un meganegocio de más de $80 mil millones.
Polémica licencia
El 24 de agosto del 2022, el Tribunal Administrativo de Santander expidió el fallo de única instancia mediante el cual anulaba y dejaba sin efectos los Artículos 20 y 21 del Acuerdo municipal del 26 de noviembre de 2018 “por el cual se aprueba el Plan de Ordenamiento Territorial de Segunda Generación del municipio de Floridablanca 2018-2030”.
El máximo tribunal de lo contencioso en Santander declaró nulos los artículos del citado Acuerdo Municipal porque no cumplían con los requisitos del artículo 31 de la Ley 388 de 1998, pues se incorporaron o se cambió el uso del suelo de la Mesa de Ruitoque, de rural a urbano, sin componente técnico o certificación que demostrara que dicho sector contaba con infraestructura vial principal, redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado. El fallo tuvo ponencia de la magistrada Solange Blanco.
En tal sentido, el Tribunal dejó sin efectos jurídicos el cambio de uso de suelo de “rural” a “urbano”, que en su momento expidió la administración del alcalde Héctor Mantilla (hoy aspirante a la Gobernación de Santander), a pesar de las denuncias hechas por veedores, gremios de la construcción y expertos, sobre las falencias que tenía el controvertido POT y que finalmente terminaban favoreciendo a particulares, especialmente a la excongresista Nubia López, esposa del excontralor departamental Fredy Anaya, o al menos eso era lo que se creía.
La Unidad Investigativa de Vanguardia tuvo acceso al acto administrativo 68276-2-23-170 a través del cual la Curadora Segunda de Floridablanca, Laura Marcela García Arboleda, aprobó la licencia de construcción del Proyecto Urbanístico General, PUG, de la Urbanización Las Peñitas en su fase 1, un visionario proyecto inmobiliario propiedad de la exrepresentante Nubia López, Castaño Saiz Ingenieros, propiedad de Miller Castaño (socio de Fredy Anaya), Nitro Energy Colombia, firma de Fernando Gómez Franco (socio de Anaya en el negocio que convirtió un botadero en millonario proyecto de vivienda en la vía a Girón); y Édgar Andrés Gómez Moreno, hijo del excongresista Édgar ‘El Pote‘ Gómez.
Milagroso permiso
Según el documento, la licencia de urbanización para la etapa I de la Urbanización La Peñitas fue tramitada de conformidad con las normas de las leyes y decretos nacionales y el Acuerdo O35 de 2018 (POT de segunda generación de Floridablanca), normas vigentes al momento de radicación de solicitud de dicha licencia de construcción.
“De conformidad con el Acuerdo O35 de 2018, vigente al momento de la radicación de la solicitud en legal y debida forma, el predio con identificación catastral 1682760001000000010236000000000 y matrícula inmobiliaria 300-68160, se localiza en la Vereda Ruitoque, una parte ubicada en suelo urbano, Tratamiento de Desarrollo, área de Actividad Residencial Especializada y Empresarial R3; y otra Parte en Suelo Rural de protección”, se lee en el acto administrativo.
Es decir, a pesar de que el Plan de Ordenamiento Territorial de Floridablanca no tiene aplicabilidad jurídica desde el 24 de agosto del 2022, la Curaduría Urbana 2 de ese municipio, terminó concediendo la licencia ya que los dueños del proyecto ‘milagrosamente’ solicitaron el permiso de construcción tan solo una semana antes del fallo del Tribunal Administrativo de Santander.
Los registros oficiales muestran que el 16 agosto del 2022, una semana antes de la sentencia del Tribunal, Nubia López y demás socios radicaron ante la Curaduría Urbana 2 de Floridablanca la solicitud de permiso de construcción para el predio Las Peñitas en Ruitoque Bajo.
La Unidad Investigativa de Vanguardia revisó el proceso judicial encontrando que la ponencia del Tribunal que tumbó los artículos del POT 2.0 fue emitida por la magistrada Solange Blanco Villamizar el primero de agosto del 2022, desde esa fecha pasó a la sala donde los magistrados Iván Mauricio Mendoza y Claudia Patricia Peñuela Arce, revisaron y posteriormente aprobaron la sentencia, que fue anunciada en el sistema Siami el 24 de agosto de esa vigencia.
La magistrada Peñuela es esposa del exalcalde de Girón, Luis Alberto Quintero, socio y amigo del excongresista y excontralor Fredy Anaya.
Socios y amigos
En octubre de 2010, cuando Luis Alberto Quintero fungía como mandatario, la empresa Building S.A.S, representada por Oscar Butrón, compró por $1.300 millones un predio en el Parque la Arboleda de Girón, hasta ese entonces una zona de reserva ambiental. Tan solo 45 días después el Concejo de Girón aprobó un ajuste en el POT, iniciativa radicada por el propio Quintero. Con dicho ajuste cambió el uso del suelo y ese predio comprado por Building multiplicó exponencialmente su precio, tanto así, que en solo meses después fue vendido a la Constructora HG (propiedad del exalcalde de Bucaramanga, Rodolfo Hernández, hoy aspirante a la Gobernación de Santander) y otro particular en más de $3.600 millones. Es decir, en cuestión de semanas la empresa de Butrón obtuvo ganancias por 2.300 millones.
Junto a Building SAS, también actuó el excontralor Anaya, quien estuvo detrás del negocio del Parque La Arboleda de Girón, pero sin aparecer en documentos, como después lo reconoció el propio Anaya en una entrevista radial.
Sin embargo, tiempo después un juez tumbó dichas modificaciones en el Plan de Ordenamiento Territorial de Girón, situación que se convirtió en el detonante para que el exalcalde de Bucaramanga, Rodolfo Hernández, rompiera la relación comercial que tenía con Fredy Anaya y con el exalcalde Quintero.
Millonario proyecto
El primero de noviembre del 2012, Sonia Gutiérrez de Motta vendió a: Miller Castaño Padilla (25 %); Édgar Andrés Gómez Moreno (25 %); Lucy Patricia Herrera Jaimes (25 %); y Nubia López Morales (25 %), el predio Las Peñitas por valor de $100 millones.
Cuatro años después, en 2016 cuando en la administración Mantilla se comenzaba a hablar de una revisión el POT de segunda generación del municipio, Miller Castaño Padilla le transfirió la propiedad de su porcentaje del predio a Castaño Saiz ingenieros, Casai SAS, empresa de su propiedad, por valor de $25 millones, el mismo precio que pagó en 2012.
Casai SAS tiene además otros tres terrenos en Floridablanca cuya propiedad comparte con Amira Odeh Vera, uno de ellos llamado ‘Pioresnada’, que colinda con Peñitas, juntos suman un área para construir cerca de 1.700 apartamentos.
Miller Castaño, dueño de Casai, no solo es uno de los socios más cercanos a Fredy Anaya, también es propietario de Petrolabin, una de las empresas que se ganó la licitación para el intercambiador de Fátima, adjudicada por la Alcaldía de Floridablanca.
En marzo del 2022, ya con el POT del entonces alcalde Mantilla en vigencia, Lucy Patricia Herrera Jaimes (exesposa del exgobernador de Santander Mario Camacho Prada y actual esposa de Daniel Arenas, también socio de Anaya), le vendió su participación accionaria, correspondiente al 25% del proyecto, a Nitro Energy Colombia, de Fernando Gómez Franco, por $875 millones, $850 millones más de lo que pagó inicialmente por el lote en 2012.
Un año después, y con la licencia de construcción en marcha en la Curaduría 2, a pesar del fallo del Tribunal, Fernando Gómez Franco vendió su 25 % de participación accionaria en el predio Las Peñitas a Regent Energy International Ltda Sucursal Colombia, por valor de $3.118 millones, $2.268 millones de ganancia en solo 365 días.
Regent Energy International es una empresa multinacional con sede principal en Barbados (reconocido paraíso fiscal), y fue constituida en Colombia en 2013 con un capital de $9 millones. Su objeto social está relacionado con todas las actividades de explotación de hidrocarburos, así como todos los servicios para la exploración, comercialización y transporte de petróleo, gas y cualquier otro hidrocarburo, incluyendo extraído con técnicas no convencionales, (fracking). Además, la multinacional también se dedica a la compraventa y arrendamiento de bienes inmuebles, así como endosar, cobrar y pagar toda clase de títulos valores.
Aunque Regent Energy International Sucursal Colombia entró en liquidación en 2017 debido a una crisis financiera interna, en 2020, en plena pandemia, reactivó sus actividades comerciales en el país llegando así a Floridablanca donde el pasado mes de abril pagó $3.118 millones por el 25 % del lote Las Peñitas, en Ruitoque Bajo.
Cartelización de ESP
En sus considerandos el Tribunal Administrativo de Santander invalidó los artículos 20 y 21 del cambio del uso del suelo en el sector de Ruitoque (lugar donde se desarrollará el proyecto habitacional de Las Peñitas), al encontrar que las certificaciones expedidas por la administración de Héctor Mantilla para garantizar los servicios de energía, acueducto y alcantarillado en dicho sector no contaban con el suficiente sustento jurídico.
“No cumple con los requisitos del artículo 31 de la Ley 388 del 1998, al incorporar o cambiar el uso del suelo de la Mesa de Ruitoque a urbano, sin componente técnico o certificación, que muestre que dicho sector cuenta con infraestructura vial principal, redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado”, dicta el fallo.
Miller Castaño y Fernando Gómez aparecen en el registro de la Cámara de Comercio como socios y miembros de la junta directiva de Ruitoque ESP, empresa de servicios públicos que aseguró contar con las redes primarias de acueducto y alcantarillado para atender la demanda en la Mesa de Ruitoque en caso de aprobarse el cambio de uso del suelo de rural a urbano en ese sector del área metropolitana. Es decir, ellos mismos se ‘autocertificaron’ para poder lograr el cambio del uso del suelo del predio de su propiedad.
Pero esta no es una práctica nueva en los negocios del excontralor Fredy Anaya y sus socios. Vanguardia contó como para ‘voltear’ el uso del suelo en un botadero de escombros que terminó convertido en un millonario proyecto de vivienda en Girón, Anaya, Castaño y Gómez registraron ante la Curaduría 2 de ese municipio la solicitud de la licencia de construcción para dicho proyecto, garantizando que el mismo contaba con la disponibilidad de agua y alcantarillado, certificado por la empresa Mínimo Vital SA ESP, compañía que no tiene autorización por parte de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios para prestar dichos servicios. Además, no cuenta con concesión de agua por parte de la Cdmb, autoridad ambiental en Girón.
Mínimo Vital SA ESP fue constituida en 2020 con un capital de $15 millones. En sus tres años de funcionamiento no registra ningún tipo de operación financiera.
Ante estas presuntas irregularidades, en el Juzgado 13 Administrativo de Bucaramanga hace trámite una demanda de nulidad del acto administrativo que otorgó la licencia de construcción en el proyecto San Juan en Girón. Debido a la contundencia de las pruebas, el proceso judicial aguarda por sentencia anticipada. La querella fue presentada por el representante, Cristian Avendaño.
¿Y las corrientes de agua?
Otro de los problemas que atraviesa el licenciamiento del proyecto Las Peñitas tiene que ver con las corrientes de agua que pasan por el terreno a intervenir, que al parecer no habrían sido tenidas en cuenta por parte de la Curaduría 2, según expertos.
“Con una revisión macro de los planos sobre el predio mencionado por ustedes se puede notar que no hace parte de ningun plan parcial. Según los planos y el análisis preliminar es un lote en Floridablanca que en el POT viejo, es decir, el que está vigente es de uso agrícola, en el POT viejo porque tumbaron el nuevo. Esa misma información nos hace deducir que existen unas corrientes codificadas, porque no se obervan en aislamiento en corrientes de agua o solo se basaron en una supuesta precisión cartográfica, hacen aparentar presuntas precisiones al nuevo POT y haciéndolas pasar como disposiciones aprobadas por el Concejo”, explicó un experto a Q’hubo.
‘Volteo’ en el POT
En octubre del 2018 el Concejo de Floridablanca aprobó el Plan de Ordenamiento Territorial, POT, de segunda generación, de ese municipio, en medio de un intenso debate en el que estuvo a punto de hundirse la iniciativa y se presentaron denuncias sobre presuntos pagos de sobornos y supuestos intereses para favorecer a políticos y a ciertas constructoras.
Si bien el documento adopta medidas positivas como la legalización de 15 barrios, la salida de empresas del casco urbano en un plazo de tres años y la restricción para construir en altura en ciertas zonas donde las vías son limitadas. Expertos, incluido Camacol, afirman que algunos cambios del uso de suelo no tenían ninguna lógica desde el punto de vista técnico y jurídico.
Esto es lo que ocurre en algunas zonas de Ruitoque Alto (donde se desarrollará el proyecto Las Peñitas), que pasaron de ser rurales a urbanos, lo que les otorga hoy la posibilidad de construir edificaciones de hasta seis pisos, saltándose así clasificaciones intermedias como el de expansión urbana.
